Главная | Оценка аренды земельного участка методика

Оценка аренды земельного участка методика

Удивительно, но факт! Способ выделения остатка аналогичен предыдущему, но применяется в тех случаях, когда на арендуемом участке планируются улучшения, например, строительство, рекультивация или другие примеры вложений, повышающих стоимость самого участка и уровень получаемого с него дохода.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от Метод капитализации дохода 4.

Метод капитализации дохода Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий: Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени.

Удивительно, но факт! Поэтому рыночная обоснованная величина стоимости выкупа может быть определена как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли.

Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользования, может продать застроенный ЗУ реализовать оставшееся у него право распоряжения в любое время. Однако наличие долгосрочного арендатора при совершении сделки купли-продажи обычно рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная обоснованная величина стоимости выкупа может быть определена как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли.

Удивительно, но факт! Для ЗУ, находящихся в муниципальной или федеральной собственности, величина KЗУ обычно устанавливается нормативно в зависимости от назначения земельного участка.

Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид где — удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором; — удельная стоимость реверсии ЗУ; YЗУ — ставка доходности для ЗУ; m — оставшийся срок жизни здания. Стоимость права аренды арендодателя рассчитывается для земельного участка, сданного собственником в наших условиях обычно государством или муниципалитетом в аренду, и определяется Международными стандартами оценки как стоимость интереса фригольда при соблюдении интересов аренды.

Под фригольдом понимается абсолютное право собственности, при условии соблюдения ограничений, установленных только государством. Из этого определения следует, что право аренды арендодателя государства, муниципалитета определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые определяются размером арендной платы, установленной договором, и потенциальным доходом от продажи земельного участка или права заключения договора его аренды после окончания срока действующего договора.

Отсюда стоимость права арендодателя земельного участка, сданного в аренду, может быть определена следующим образом. Одно из таких условий — расположение, приближенное к главным городским улицам, либо району, где продается дорогая недвижимость.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

Сам район может не отличаться развитой инфраструктурой, но наличие в нем престижных старинных зданий, оценка квартир в которых показывает высокую рыночную стоимость, играет главную роль в ценообразовании.

Если существуют тенденции к будущему росту экономики, а значит и увеличению арендной стоимости, данное обстоятельство повышает итоговую цену. Как рассчитывается стоимость аренды. Формулы Формула, по которой производится расчет аренды от государственного органа: При оценке объекта недвижимости доходным подходом оценщик должен ориентироваться на типичное поведение инвестора покупателя объекта недвижимости. Инвестор, приобретая доходный актив, обычно ставит перед собой как минимум две цели: Таким образом, ЧОД некоторого i-го года можно разбить на две составляющие формула 7 Доход за год, который генерирует объект недвижимости, следует позиционировать в конце года, т.

Доход на инвестиции i-го года, в свою очередь, можно разделить также на две составляющие: Методы возврата капитала Откладывая часть дохода в фонд возмещения, собственник аккумулирует в нем денежные средства для возврата изнашиваемой части первоначальных инвестиций, т.

В теории оценки недвижимости известны три метода возврата возмещения капитала: Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения.

Прямолинейный возврат капитала метод Ринга Предполагает, что возмещение основной суммы инвестиций происходит периодически равными частями в течение срока владения активом. Метод Ринга оправдан только в случае систематического снижения доходов. В соответствии с названием, для этого метода характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по ставке процента, равной норме отдачи на собственный капитал.

Удивительно, но факт! На практике принято использовать три способа прогноза цены продажи:

Применяется, когда ожидается получение постоянных равных доходов в течение всего прогнозного периода. Возврат основной суммы инвестиций осуществляется по норме дохода и рассчитывается по формуле формула 8 Возврат основной суммы инвестиций по фактору фонда возмещения и безрисковой ставке дохода метод Хоскольда Метода Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вышеназванных методов.

Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах: Главное, чтобы источник дохода был непосредственно и неразрывно связан с оцениваемым активом, т. Чистый операционный доход в самом общем случае можно определить как разность действительного валового дохода и расходов, необходимых для получения дохода. А операционные расходы можно определить, опять же в самом общем случае, как расходы, связанные с получением необходимого уровня доходов.

Классическая последовательность расчета чистого операционного дохода, основанная на отражении реального движения денежных средств выглядит следующим образом: Действительный валовой эффективный доход. Периодический чистый операционный доход. Особым видом дохода в варианте оценки по аренде является чистый доход от реверсии или чистый доход от продажи объекта недвижимости в конце периода владения.

37.1. Стоимость права аренды арендатора

Чистый доход собственника от продажи актива величина реверсии можно определить как доход, равный разности цены продажи актива за вычетом долговых обязательств и расходов, связанных с продажей актива. На практике принято использовать три способа прогноза цены продажи: Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности.

При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во вторых в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью. Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли.

Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит тысяч долларов.

Скачать пример отчета об оценке права аренды земельного участка Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов, уступки при оценке права аренды надела недопустимы.

Но данный процесс имеет и некоторую специфику. Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды.

Метод сравнения продаж Такой метод основывается на изучении итогов сделок по наделам с такими же свойствами земли в примерно той же зоне расположения.

Домашний очаг

Если же сведений маловато, можно изучить рынок предложений, и провести аналогию с оцениваемым куском земли, введя корректировочные коэффициенты. Оцениваемый участок сравнивают с выбранным аналогичным наделом земли, недавно проданным, и определяют схожие характеристики, а также анализируют различия, в результате аналитических расчетов проводят корректировку суммы в сторону уменьшения или увеличения.

Грамотное прогнозирование дает возможности вычислить цену земли с большой долей точности.

Удивительно, но факт! В данном распоряжении изложены основные критерии и методы оценки, а также приводятся основные показатели, влияющие на определение рыночной стоимости, такие как:

Это самый простой способ, но при условии, что вокруг земли активно раскупаются, информации достаточно. Метод выделения Этот способ иначе называют методом извлечения, и пользуются им, когда земли застроены, и уже продаются объекты недвижимости в комплексе.



Читайте также:

  • Проверка паспорта на действительность на сайте фмс россии
  • При расторжении трудового договора в связи с сокращением штата работников