Главная | Судебная практика по спору о договоре купле продажи недвижимости

Судебная практика по спору о договоре купле продажи недвижимости

Наличие психологического давления также подтвердилось показаниями незаинтересованных в исходе дела лиц. В совокупности эти и другие доказательства устанавливали факт совершения сделки под влиянием угроз ст. Недействительность договора может быть связана также еще и с правовой неспособностью физического лица заключать такие соглашения. Напомним, что, если гражданин признан полностью недееспособным, все сделки от его имени должен совершать опекун п. Для покупателя складывается крайне неприятная ситуация, когда после покупки выясняется, что продавец лечится от алкоголизма или состоит на учете в психоневрологическим диспансере, в связи с чем его способность приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их ограничена вступившим в законную силу судебным решением.

Судебной практике известен случай, когда больной алкоголизмом, находящийся на излечении в ЛТП и отпущенный домой на несколько дней, за короткий срок продал принадлежащую ему на праве собственности квартиру, получил от покупателя деньги, выписался из жилплощади и спустя некоторое время подал в суд иск о расторжении договора. Впоследствии продавец был признан недееспособным, так как из-за серьезной болезни не отдавал отчета в совершении своих действий на момент заключения и исполнения договора.

Для покупателя это означало обязанность вернуть квартиру и получить за нее деньги. Однако данная сумма определялась исходя из цифры, указанной в договоре, а не из реально выплаченной стоимости, так как доказательств об их несовпадении ответчик предоставить не смог, расписку при передаче денег он не потребовал.

Естественно, истец отрицал факт получения большей суммы, чем цена квартиры по справке БТИ. В результате ответчик из-за своей неосмотрительности пострадал финансово. Но в данном случае пострадавшая сторона потеряла хотя бы не всю сумму по договору. В куда более скверную историю попал другой покупатель, не проверив перед заключением сделки, кто еще прописан в квартире, помимо собственника. К его несчастью это оказались несовершеннолетние дети продавца.

Удивительно, но факт! Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям.

Хоть квартира и не была приватизирована на последних, суд встал на защиту их интересов, учитывая, что дети уже после оформления сделки стали сиротами.

Ситуация выглядела следующим образом. Отец продал квартиру найденному покупателю, причем был настолько убедителен, что сторона в сделке фактически поверила на слово его утверждению, что из квартиры он выписался, а больше там никто и не зарегистрирован. Не потребовалось ни выписки из домовой книги, ни какого-либо иного документа. Договор был заключен, нотариально удостоверен и исполнен - продавец получил деньги, а покупатель - ключи от пустой квартиры. Однако впоследствии выяснилось, что, помимо действующей прописки продавца, существует еще и регистрация в данной жилплощади двух его детей 10 и 12 лет.

Покупателя такой расклад совсем не устраивал, и он принял активное участие в розыске нерадивого папаши.

Услуги адвоката при спорах по договорам:

И что интересно, нашел. Но уже не живого человека, а труп в морге, так как продавец через неделю после заключения сделки трагически погиб в результате ДТП. Мать детей скончалась за несколько лет до описываемых событий, а родная бабушка все это время ютилась вместе с внуками в коммунальной квартире в довольно-таки стесненных жилищных условиях.

Поэтому не вызвало удивления решение суда по заявлению прокурора совместно с органом опеки и попечительства в интересах детей о расторжении договора купли-продажи жилой недвижимости. Вместе с ним покупатель расстался и с надеждой вернуть уплаченные деньги.

Вертикальные вкладки

Вообще споры, в которых так или иначе затрагиваются интересы детей, имеют много нюансов, подводных камней, поэтому целостная картина порой выглядит совсем не так, как кажется на первый взгляд.

Судебных решений по таким делам неисчислимое множество, большинство из них, конечно, содержат типичные, ожидаемые выводы, которые очевидны для мало-мальски грамотного специалиста в сфере юриспруденции, но есть и довольно интересные случаи, запутанные ситуации, разобраться в которых по силам лишь главному гражданскому суду страны - Верховному.

Мать шестилетнего мальчика приватизировала на себя и на сына двухкомнатную квартиру в г. Квартиру в Москве решено было продать, что женщина и сделала. Однако Головинский межрайонный прокурор посчитал, что эта сделка ущемляет права ребенка, и подал иск о признании недействительным договора купли-продажи.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, и его решение не изменили ни определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, ни постановление его же Президиума.

Удивительно, но факт! Такая сделка, казалось бы, устраивала каждую из сторон, отвечая их интересам.

Ответчица была вынуждена вернуть покупателю стоимость квартиры, которая впоследствии была проиндексирована на основании судебного Определения, и получить назад проданные квадратные метры. Стоит ли говорить, что такое положение вещей пришлось не по нраву обеим сторонам по признанной недействительной сделке. Но, в отличие от хозяйки жилплощади, покупатель не собирался оставлять все как есть и, защищая собственный интерес, подал надзорную жалобу. Такая возможность предусмотрена действующим законодательством в связи с существенным нарушением нижестоящими судами норм материального права, и в частности ст.

Удивительно, но факт! Подлежал также проверке вопрос о правомерности требований истца на приобретение в собственность конкретных помещений, указанных в проекте договора.

Исходя из ее содержания, признать сделку в нашем случае - договор купли-продажи квартиры недействительной можно лишь, если она не соответствует требованиям конкретных законов или иных правовых актов. Такого несоответствия судом надзорной инстанции выявлено не было. Мать ребенка, заключая соглашение, действовала в своих интересах и интересах ребенка, являясь его законным представителем.

Удивительно, но факт! Сторонами договора купли-продажи могут быть как юридические, так и физические лица, а также индивидуальные предприниматели ст.

Следовательно, никаких специальных полномочий для заключения сделки по продаже общей собственности ей не требовалось п. Кроме того, истицей не представлены допустимые доказательства, подтверждающие оплату стоимости приобретаемой квартиры.

Судом установлено, что денежные средства в счет оплаты стоимости спорной квартиры в кассу ответчика истицей не вносились и на расчетный счет ООО не поступали, что подтверждается выписками по лицевому счету ООО по расчетным счетам, открытым в ЗАО и филиале.

Как указал суд, представленные истицей квитанции к приходному кассовому ордеру по форме и содержанию не соответствуют установленным требованиям и не подтверждают выполнение истицей своих обязательств по предварительному договору. В тех же случаях, когда отсутствуют какие-либо доказательства оплаты и продавцом не пропущен срок исковой давности, иски о расторжении договора и возврате жилого помещения удовлетворяются судами например, Определение Московского городского суда от Обратим также внимание на следующее мнение, высказанное в судебной практике.

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров купли-продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, выбор способа защиты нарушенного права требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.

Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора п.

Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров ст.

Факты уклонения гражданина или юридического лица от уплаты налогов, нарушения им положений налогового законодательства не подлежат доказыванию, исследованию и оценке судом в гражданско-правовом споре о признании сделки недействительной, так как данные обстоятельства не входят в предмет доказывания по такому спору, а подлежат установлению при рассмотрении налогового спора с учетом норм налогового законодательства.

Оценка налоговых последствий финансово-хозяйственных операций, совершенных во исполнение сделок, производится налоговыми органами в порядке, предусмотренном налоговым законодательством. При установлении в ходе налоговой проверки факта занижения налоговой базы вследствие неправильной юридической квалификации налогоплательщиком совершенных сделок и оценки налоговых последствий их исполнения налоговый орган, руководствуясь подпунктом 3 п.

Если суд на основании оценки доказательств, представленных налоговым органом и налогоплательщиком, придет к выводу о том, что налогоплательщик для целей налогообложения не учел операции либо учел операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом, суд определяет объем прав и обязанностей налогоплательщика, исходя из подлинного экономического содержания данной операции или совокупности операций в их взаимосвязи.

Согласно абзацу первому п. Исходя из системного толкования п. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право законный интерес , защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения ст. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки реституцию по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях п.

В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Удивительно, но факт! Кроме того, Пленум ВАС РФ разъяснил тот факт, что данный договор невозможно признать незаключенным даже в том случае, если в нем отсутствует достаточное количество данных для проведения индивидуализации предмета соглашения, но при этом они находятся, например, в акте приема-передачи недвижимости по договору.

При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по недействительной сделке, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество. Индивидуально-определенная вещь подлежит возврату, если она сохранилась у получившей ее стороны. В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее п.

Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата абзац второй п.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества. Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу.

Метод оплаты:

В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется. Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства. В соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Задать свой вопрос адвокату

В статье Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений статья и договора купли-продажи предприятия статья Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности статья Кодекса не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

В случае передачи в составе предприятия долгов обязательств продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства. Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи.

Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса. В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие - магазин "Овощи" - имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн.

Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. Решением арбитражного суда в иске отказано. Наиболее распространенным видом сделок в гражданском обороте является договор розничной купли-продажи, который осуществляют граждане каждый день.

В соответствии с гражданским законодательством ст.

Удивительно, но факт! Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.

Сделки, которые нарушают вышеизложенные требования закона, могут быть признаны в судебном порядке недействительными. Пример судебной практики по договору розничной купли-продажи, который разъясняет правовые основания для признания его недействительным: Основанием отказа послужил факт того, что приобретенный по договору купли-продажи товар пылесос был принят покупателем после его демонстрации, и после внесения предоплаты по договору, в течении договорного срока была внесена и остальная полная сумма за товар.

Наличие в товаре существенных дефектов или невозможность его использования по целевому назначению не были подкреплены допустимыми доказательствами в суде. Отдельные виды договоров, таких как договор купли-продажи недвижимости, должны быть выполнены в письменной форме, а также они подлежат обязательной регистрации права на недвижимость, которая является предметом договора.

Судебная практика говорит о том, что достаточно большое количество договоров признается недействительными при отсутствии государственной регистрации права, поскольку законом предусмотрена необходимость регистрации прав на недвижимое имущество.

Судебная практика

Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически не исполняли и не желали исполнять сделку и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли.

В подтверждение мнимости сделки заинтересованная сторона должна представить суду доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих этому виду сделки. Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон например, Апелляционные определения Московского городского суда от Однако если суд установит, что хотя бы у одной стороны сделки купли-продажи жилого помещения имелась воля на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, то в иске о признании такой сделки недействительной по основанию мнимости будет отказано например, Определение Московского городского суда от Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет продажи и получить от покупателя денежные средства, а покупатель не имеет намерения приобрести право собственности на предмет продажи и передать продавцу денежные средства за приобретаемый товар например, Определение Московского городского суда от В другом случае пояснено, что факты неуплаты истцу цены договора и непередачи ответчику квартиры по акту приема-передачи сами по себе не свидетельствуют о мнимости заключенной сделки например, Апелляционные определения Московского городского суда от Так, договор купли-продажи квартиры может заключаться в обеспечение возврата займа и прикрывать договор залога например, Определение Московского городского суда от Кроме того, договор купли-продажи квартиры может прикрывать договор займа, который стороны в действительности намеревались заключить например, Определение Московского городского суда от При оспаривании договора купли-продажи жилого помещения как притворной сделки следует учитывать, что по основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки например, Апелляционное определение Московского городского суда от



Читайте также:

  • Евгении жариновой брак по завещанию
  • Как найти номер машины штраф по номеру постановления гибдд
  • Образец иск признание права собственности на самовольную постройку
  • Документы на приватизацию квартиры военным